在房地產買賣市場中，常聽聞投資客、房仲或建商為了「向銀行爭取更高成數的房貸（俗稱超貸）」或「墊高帳面取得成本以利未來轉手行情」，向買賣雙方遊說簽訂所謂的「買房 AB 約」——也就是私下簽訂一份真實成交價格（例如 2,065 萬元）的「A 約（私約）」，另外再製作一份刻意浮報灌水（例如 2,400 萬元）的虛偽「B 約（公約）」，並委託不知情之地政士（代書）持 B 約向地政事務所辦理實價登錄。
然而，許多民眾誤以為「買賣雙方講好就只是民事契約自由」、「大家都這樣做應該沒事」、「我只是掛名的人頭」，直到突然收到警察局通知書或地檢署傳票，赫然發現自己被依刑法使公務員登載不實罪甚至詐欺取財罪提起公訴，才驚覺已深陷面臨有期徒刑與前科紀錄的刑事風暴！
本文由曹孟哲律師（曾承辦多起不動產買賣簽訂 AB 約被控使公務員登載不實罪、成功為當事人爭取法院宣告「緩刑」之實務辯護律師，並具備豐富不動產爭議、偽造文書與詐欺超貸刑事辯護經驗）為您深入解析買房簽 AB 約的刑事罪責界線、地政機關「形式審查」之定罪關鍵、間接正犯與人頭共同正犯責任、實價登錄備註欄申報義務，以及面臨檢調偵審時爭取緩起訴或緩刑宣告之自保全攻略。
一、買房簽「AB約」作假價觸犯哪些刑責？實價登錄不實的 2 大核心罪責
在不動產買賣交易中，將買賣契約金額「虛報灌水」並向主管機關申報，司法實務上主要涉及以下兩種重大刑事罪責：
| 犯罪類型 | 實務成立要件與審查標準 | 法院判決關鍵攻防與法律效果 |
|---|---|---|
| 1. 刑法使公務員登載不實罪 | 明知買賣契約所載金額為不實，仍持向地政機關申報實價登錄，使承辦公務員登載於職務上執掌之不動產成交交易公文書與查詢系統，足以生損害於公眾或他人。 | 【核心定罪關鍵：形式審查】 依實務一貫見解，地政機關受理實價登錄僅就申報人身分進行「形式審查」，並無實質查核買賣真偽與金流之職責；只要行為人明知金額不實而申報，即該當本罪。利用不知情代書送件者，買賣雙方皆成立「間接正犯」與「共同正犯」，最重可處 3 年有期徒刑。 |
| 2. 刑法詐欺取財罪／詐欺得利罪 | 持不實墊高總價之買賣契約向金融機構申請房貸，使銀行核貸人員誤信不動產具備該高額市值，進而評估核准超出正常成數之貸款金額（超貸）。 | 【實務界限：是否使銀行陷於錯誤】 實務判決指出，銀行放款通常綜合考量不動產鑑價及借款人資力信用；若銀行係依內部獨立鑑價機制核貸而未受假契約影響，未必當然構成詐欺罪。但若因假契約刻意營造高價致銀行陷於錯誤而超額放款，將構成最重 5 年有期徒刑之詐欺取財罪。 |
二、破解買賣房屋簽 AB 約常見的 3 大法律迷思與實務爭點
實務上涉入實價登錄不實案件的當事人，往往在簽約或遭偵辦之初抱持以下錯誤認知，導致在法庭上錯失最佳防禦契機：
| 常見法律迷思 | 當事人常見錯誤認知 | 司法裁判實務真相解析 |
|---|---|---|
| 迷思一：我只是掛名的人頭買方／配合簽約的賣方，沒有實際主導就不會被判刑？ | 以為做假價是投資客或房仲主導謀劃，自己只是出借名字的人頭或被動配合蓋章，只要在庭上撇清責任就沒事。 | 【實務見解：人頭仍成立共同正犯】 依司法實務判決認定，共同正犯之成立僅須具備犯意聯絡與行為分擔，縱使只是借名登記之人頭或被動配合簽署假契約，只要知悉實際成交價格與契約記載不符而具名簽章，即屬犯罪行為之分擔，依法仍論以共同正犯。盲目推諉卸責反常被法院認定犯後態度不佳而難獲緩刑。 |
| 迷思二：實價登錄都是地政士（代書）去申報的，當事人可以主張「不知法律」而不罰？ | 以為自己不懂地政申報法規，手續全委託代書辦理，可以主張無犯罪故意或不知法規免除刑責。 | 【實務見解：成立間接正犯】 法律規定不得因不知法規而免除刑事責任。買賣雙方明知真實成交價卻簽訂不實買賣契約，交由不知情之地政士向地政機關申報，司法實務一律認定買賣雙方係「利用不知情之第三人遂行犯罪」，成立間接正犯，刑事責任完全由買賣當事人承擔。 |
| 迷思三：多出來的金額是裝潢款或退佣折讓，私下講好就不用特別申報？ | 以為買賣合約總價本來就可以把裝潢補助、家電折抵或退佣費用「灌在總價裡」，事後辯稱是裝潢款就可免罪。 | 【實務見解：未於備註欄載明仍屬違法】 實價登錄制度旨在建立客觀透明之房價資訊。若總價內包含裝潢費、折讓款或退佣，依法必須於申報書之「備註欄」如實註明；若雙方私下簽訂雙軌契約，刻意將折讓隱匿、直接申報膨脹之總價，法院依然認定構成使公務員登載不實罪。 |
三、被控實價登錄不實／偽造文書的 4 階段自保與訴訟防護指引
一旦因實價登錄不實或買房簽 AB 約遭檢調傳喚或起訴，盲目否認或推託往往適得其反。專業律師在此類案件中的核心價值，在於「精準責任切割」、「自白時機把關」與「鋪陳緩刑審酌要件」，爭取免於入監與維持生活自新之最佳成果：
| 訴訟防護階段 | 核心執行重點 | 專業律師關鍵把關價值 |
|---|---|---|
| 階段 1【事證盤點】 完整清查原始交易金流與意向文件 |
全面盤點不動產購買意向書、斡旋契約、銀行履約保證專戶金流明細、支票影本及雙方通訊紀錄，精確還原實質交易價格與申報價額之落差。 | 由律師協助檢視事證真實性與關聯性，切勿在警詢或偵訊時隨意串供或為矛盾陳述，避免遭檢方認定犯後態度不佳，而錯失爭取緩起訴或緩刑之契機。 |
| 階段 2【角色定性】 釐清犯罪主導地位與獲利歸屬 |
深入剖析當事人在交易中的角色係屬「積極謀劃操盤者（如投資客、不肖仲介）」亦或「被動附和配合者（如單純掛名人頭、受指示之賣方）」。 | 由律師在答辯書狀中突顯當事人「未獲取實質犯罪利益、惡性輕微、思慮未周」等量刑有利因子，為後續爭取緩刑建立基石。 |
| 階段 3【自白鋪陳】 把握黃金時機坦承認罪爭取宣告緩刑 |
在證據確鑿之情形下，於偵查或一審辯論終結前適時自白認罪，展現深切悔意與良好犯後態度，避免浪費司法資源。 | 由律師協助爭取符合「偶發初犯、宣告 2 年以下有期徒刑並諭知緩刑」之法定要件，結合公益捐款或義務勞務等負擔，爭取免除牢獄之災。 |
| 階段 4【防線阻斷】 切斷案件向上擴大至詐欺超貸或逃稅重罪 |
就銀行房貸部分提出獨立鑑價或正常還款紀錄，證明金融機構未受詐術陷於錯誤；並釐清未曾利用假合約申報不實成本以逃漏房地合一稅。 | 精準劃定法律攻防邊界，阻斷檢察官將案情擴大追訴刑責更重之詐欺取財罪或稅捐法規，將損害嚴格鎖定於輕罪範疇。 |
四、實價登錄不實常見的實務風險與注意事項
1. 行政罰鍰與刑事罰則併行之法律責任
依平均地權條例規定，實價登錄申報不實者，直轄市或縣市主管機關得按次裁處新臺幣 3 萬元至 15 萬元罰鍰；且此項行政裁罰並不排除刑事責任。司法實務上，地政機關移送檢調偵辦後，當事人往往必須同時面臨行政處分與刑事偽造文書之前科審判。
2. 實價登錄「備註欄」之法定如實揭露義務
不動產成交案件實際資訊申報登錄相關辦法明確規範，買賣契約若內含裝潢費用、特約折讓、賣方吸收稅費、瑕疵扣款或解除部分工項等特殊交易情事，申報人必須於申報書備註欄翔實載明扣除金額或說明，切勿心存僥倖隱匿，否則即便事後抗辯有裝潢支出，亦難解免使公務員登載不實之刑事責任。
3. 法院宣告緩刑之法定審酌要件把關
依刑法規定，受 2 年以下有期徒刑之宣告，且未曾受有期徒刑以上刑之宣告者，法院得審酌其犯罪情節、素行與犯後態度諭知 2 年以上 5 年以下緩刑。實務上，同案共犯若一人狡飾否認、另一人坦承悔過，判決結果往往天差地遠（例如同案主導者遭判處徒刑且不得緩刑，而坦承悔改之配合者則獲宣告緩刑免入監）。
五、實價登錄不實常見問題 Q&A
Q1：建商或房仲說「簽兩份合約做高總價多貸一點款，大家都在做不會有事」，真的嗎？
解答：這是典型的「買房 AB 約」，一旦查獲買賣雙方皆涉犯刑事罪責。
「市場常態」絕非免責事由。司法實務上因簽訂 AB 約遭檢調起訴、判刑之案例比比皆是。即使買方只是為了多籌措裝潢款或降低自備款，只要知悉契約登載價格虛偽仍持向地政機關申報，即構成使公務員登載不實罪；若以此向銀行超額申貸，更隨時面臨詐欺取財罪之重罪偵查。
Q2：如果買賣做假價是為了以後轉手時少繳「房地合一稅」，刑責會更重嗎？
解答：若進一步持假契約列報成本逃稅，將同時觸犯稅捐稽徵法之詐術逃漏稅捐罪。
若墊高買賣合約總價之目的係為了在未來轉售時虛增取得成本、藉以降低房地合一稅之課稅所得額，一旦實際申報抵稅，除觸犯使公務員登載不實罪外，更可能構成稅捐稽徵法以詐術逃漏稅捐罪，面臨最重 5 年以下有期徒刑之重罪處罰。商務契約風險亦可參閱本所專文：《中小企業簽約最常踩的5大法律地雷！律師解析商業合約審閱要領、違約金爭議與風險防範指南》。
Q3：賣方只是被動配合買方簽高價格，在法律上的刑責會比買方輕嗎？
解答：賣方知情並具名簽章，實務上仍被論以共同正犯，無法完全免責。
在不動產買賣中，契約係雙方合意簽署，賣方縱使未自超貸中直接分潤，但明知價格不實仍配合在虛偽買賣契約書上簽名蓋章，並提供印鑑證明委由代書申報，法院實務依然認定其與買方具有犯意聯絡與行為分擔，論以共同正犯。惟若賣方係受利誘附和、非主謀操盤且坦承認罪，律師可有力協助爭取法院從輕量刑並宣告緩刑。借名登記或掛名爭議亦可參閱本所專文：《借名登記房屋如何討回？律師解析終止契約要件、實務舉證抗辯與起訴返還全攻略》。
不動產實價登錄不實絕非單純民事糾紛或行政罰鍰問題，一旦簽署虛偽「AB約」墊高房價，買賣雙方與掛名人頭均可能直接構成「使公務員登載不實罪」與「詐欺超貸罪」之刑事責任。在面臨地檢署傳喚或起訴時，切勿盲目串供或全盤否認，建議第一時間由具備不動產刑事辯護經驗之專業律師協助檢視金流事證、擬定責任切割與自白鋪陳策略，爭取緩起訴或緩刑宣告以捍衛人身自由與前科名譽。
諮詢前建議備妥「原始購買意向書/斡旋單、正式買賣契約書正本/影本（含私約與公約）、定金與各期款項銀行轉帳金流單據、地政士申報之實價登錄申報書、檢警傳票或起訴書（如有）」以利律師快速掌握案情全貌。
👉 預約曹孟哲律師法律諮詢 ｜ 協助您檢視事證、釐清關鍵爭點，確認合適之應對策略。
📲 加入官方 LINE 進行預約